2011年3月2日，洪某与王某、金某、中介公司签订代理合同一份，约定王某、金某将位于杭州市滨江区某房屋转让给洪某，房屋总价款为678万元。合同载明王某、金某对该房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施（含设备）情况均已了解。3月16日，王某、金某、洪某三方签订房屋转让合同一份，约定王某、金某将位于杭州市滨江区某房屋出卖给洪某，房屋总价款为678万元，付款方式为首付275万元，其余申请银行商业贷款。合同签订后，洪某按约支付了首付款275万元，并与银行签订贷款合同一份，约定贷款金额为403万元，贷款期限为2011年4月10日至2031年4月10日止，还贷方式为按月分期偿还贷款本息，具体还款金额和还款日根据还款计划表确认。事后，洪某支付了全部房款，取得了涉案房屋的产权证，花费了税费707520元、中介费122040元，办理三证费用11964.60元，共计841524.60元，并按照贷款合同的约定按月支付房屋按揭贷款本息。洪某与王某、金某约定涉案房屋买卖过程中产生的所有税费、办证手续费、中介费等费用均由洪某支付。在涉案房屋交易过程中，洪某向第三人借款78万元，现已归还50万元。2003年8月15日，案涉房屋内曾发生凶杀案，当时在此居住的三人被杀害。王某、金某2007年10月16日与浙江三花置业有限公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，王某、金某向浙江三花置业有限公司购买该涉案房屋，转让价格为160万元。
　　[裁判结果]
　　浙江省杭州市滨江区人民法院于2011年12月22日作出（2011）杭滨民初字第602号民事判决：一、撤销洪某与王某、金某于2011年3月16日签订的房屋买卖合同；二、王某、金某于判决生效之日起十日内返还洪某购房款678万元；三、王某、金某于判决生效之日起十日内赔偿洪某税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元的70％计589067.22元、首付款275万元的利息损失的70％（按年利率5.6％的标准自2011年3月20日计算至款项还清日止）、税费、中介费、办理三证费用共计841524.60元产生的利息损失的70％（按年利率5.85％的标准自2011年6月1日计算至款项还清日止）；四、驳回洪某的其他诉讼请求。宣判后浙江省杭州市中级人民法院于2012年7月17日作出（2012）浙杭民终字第360号民事判决：驳回上诉，维持原判。
合同法第六十条：　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    第二款规定了相应的附随义务，当事人除了履行给付义务以外还要根据合同性质、交易习惯履行附随义务。

[1]王泽鉴：债法原理，40页

    近年来房屋产权纠纷、买卖纠纷、继承纠纷、租赁纠纷、抵押与典当纠纷、相邻关系纠纷等不断出现，凶宅买卖纠纷是备受关注的重要纠纷之一。在房屋买卖纠纷中很多是由于卖方故意隐瞒或者未完全披露房屋的相关信息引起的。

我国目前关于房地产开发商的法律及配套法规、司法解释比较完善，《房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《城市商品房预售管理办法》《房地产广告发布暂行规定》等等。但是二手房买卖中，双方信息不对称，而现行的合同法只是原则的规定了当事人有告知义务，不得隐瞒或者提供虚假情况，依诚实信用原则履行义务，但并未明确规定当事人告知义务的范围。只有民通意见第71条对重大误解有较具体的描述，行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。当前二手房买卖中因出卖人隐瞒信息导致的纠纷很多，凶宅案、隐瞒房屋瑕疵、隐瞒共有人信息、隐瞒已抵押情况、隐瞒出租情况等引发的诉讼不胜枚举，对于凶宅案司法实践也有不同的判决。

给付义务是债的核心，告知义务作为附随义务的一种，依诚实信用产生于债的关系发展过程中，因合同履行情况发生变化及时通知对方，对债务人履行债务给予必要协助等。附随义务与给付义务主要区别有三：1、主给付义务自始确定并决定债的类型，附随义务随着债的关系发展产生，不受债的关系类型限制。2、主给付义务构成双务契约的对待给付，附随义务不是，不发生同时履行抗辩。3、因给付不履行，债权人可以解除契约，附随义务不履行，债权人原则上不得解除，就损害可依不完全给付要求损害赔偿。[1]

附随义务不同于先合同义务和后合同义务，虽然都产生于诚实信用原则，都是以照顾、保护相对方的人身、财产利益，但产生的阶段不同，违反的法律效果不同。

合同法上先合同义务中的告知义务

买卖房屋的告知义务只有在合同订立前才有意义。买方对自己所要购买的标的物的质量、权属等充分了解后决定是否订立合同。当事人为缔结合同进行磋商，由普通关系进入特殊结合关系，基于此关系双方当事人负有协作、通知、保密、保护等先合同义务，违反该义务当事人应承担缔约过失责任。合同法42条所规定一方故意告知虚假事实或者隐瞒重要事实造成对方损失的应承担缔约过失责任的。作为不作为均构成欺诈行为。只是法律并未明确规定，重要事实的标准是什么。在房屋买卖中，有些事实比较容易解决，如严重漏水问题，当事人可以追加对方违约责任，如果问题严重到影响居住使合同目的不能实现，可以解除合同并且请求违约损害赔偿。一方若是隐瞒共有信息，借助无权处分，善意取得制度解决。但有一些情况比较复杂，凶宅问题是否属于与订立合同有关的重要事实，卖方是否有义务告知这个事实。实践中的凶宅纠纷也有不同处理，有的法院认为凶宅影响合同订立出卖人有义务告知，未告知构成欺诈，合同可撤销。有的法院认为凶宅并不影响房屋的使用，对个人的影响属于封建迷信，出卖人并不违反公序良俗，因此合同有效。

房屋买卖的告知义务

有关私人之间的房屋买卖，法律并没有相关的告知义务规定。系争房屋内曾经发生过非正常死亡事件，该项房屋的历史信息并非存在于房屋本身，不能通过房屋的物理属性表现出来，又与房屋的产权信息不同。房屋的产权信息登记在房地产交易中心等国家有关部门，购房时，买受人可以去相关部门查询。因此仅是看过几次房屋的买受人较之于产权人，无从或者难以知晓房屋的该项历史信息。在缔结合同时，由于买卖双方的信息不对称，必将造成双方谈判地位的不平等。因此在市场交易时，如因信息不对称而导致当事人利益不平衡时，诚信原则要求当事人进行信息披露，改变信息的不对称状态，从而使得利益平衡得以恢复，确保真正的合同自由、确保市场交易的安全性和效益性。某些地方法规如《上海市房地产管理办法》《成都市房地产管理办法》等关于抵押关系、租赁关系、相邻关系等的告知义务。但是没有同一的系统的规定，依照法官的自由裁量和心证做出判决，因此出现类似案件不同结果。

美国和台湾专门有人建立了凶宅网，日本凶宅网是世界上最认真的凶宅网。在我国香港和台湾地区，对风水比较看重，对凶宅也很忌讳。香港地区虽然也没有具体的法律，但是媒体对于凶杀案的报道使得大家比较熟悉，公众也可以通过联络土地注册处查询与凶杀案件的相关信息，一些中介公司也建立了专门的数据库。类似的南京某网站也建立了二手房买卖的凶宅档案。但是并不足以解决纠纷，需要的还是相关的制度。

凶宅信息性质及卖方告知义务

    凶宅信息是指房屋内发生人为或意外因素致人非正常死亡的事件信息，与房屋的合法权利人密切相关。凶宅信息虽然对房屋的功能没有具体影响，但是房屋的居住重点是享受一种心理上的安宁、惬意。不管封建迷信，房屋若曾经是凶杀案现场，对居住者的心理会产生很大心理压力。 对于“凶宅”的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，对此法律没有进一步规定。因此未告知是否构成欺诈的前提是出卖人已知务必告知的信息而沉默或作出虚假陈述，首先必须判断出卖人已知房屋是“凶宅”该项信息。出卖人对于已知的信息负有告知义务，但是卖方无需花费额外的金钱和时间去获取信息。

但是被确定或冠以“凶宅”的房屋通常都难以出售或出现价值贬损。作为追求利益最大化的卖方，当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息。但该项信息却会对房屋价值产生重大影响，甚至影响买受人的购买决策。

    凶宅信息与封建迷信无关，影响的是居住人的生活安宁，因此出卖人负有告知义务。凶宅纠纷，结合其他房屋买卖纠纷出卖人应当告知的房屋信息应包括：1、房屋内的全部设施及设备以及损耗情况；2、房屋结构部分的重大缺陷，如天花板漏水情况、内墙、地板、门、窗、地基、车道、电力系统等结构部分；3、房屋的权属以及权利负担；4、相邻关系等等。

告知义务是合同法中的焦点问题,具有复杂的功能,如保护真正的合同自由、有利于理性选择、信息清晰、实现合同公平、培育诚信。