基本案情

2012年11月15日，祖某与袁某约定：祖某给付袁某15万元用于购买袁某一户住宅，如袁某在三个月内将预付房款返还给祖某，则祖某不再购买该房产。当日，祖某交付袁某15万元。此后，袁某每月向祖某支付6000元，共支付6个月。现祖某诉至法院要求袁某交付房屋并过户至其名下。袁某辩称，其向祖某借款15万元，祖某因担心袁某到期不能偿还，双方又签定买卖房屋合同，每月支付的6000元系给付袁某的利息。

法院认为，根据袁某每月给祖某6000元汇款的事实及房屋买卖合同相关内容可以认定双方并非真实的房屋买卖关系，故对祖某请求办理房屋过户手续的主张不予支持。

代物清偿、以物抵债、流质契约、让与担保、后让与担保很难区分，以物抵债究竟是否要物契约，不同阶段的协议又如何认定等等问题一直是司法实践的难题。

中国实务中的以物抵债，可分为两种情形，一种是当事人双方之间已就以物抵债达成了协议，且已经将该抵债之物现实地交付给了债权人，符合德国日本中国台湾地区的民法所说的代物清偿; 另一种是只有双方当事人就以物抵债达成了一致意见，却没有现实地交付该物的行为，表现为诺成性，就普遍性常见性来讲，后者在中国实务中最为常见，代物清偿在中国的实务中倒不占多数。

司法实践以物抵债适用情形

   1当事人在债务清偿期届满前约定债务人不履行到期债务时以抵债物来清偿债权，但未明确抵债物的所有权直接归债权人所有，该代物清偿协议在当事人之间具有法律效力，但不具有对抗其他债权人的效力。对抵债物应进行折价或拍卖、变卖该抵债物，并从拍卖、变卖价款中清偿债务。

    2当事人在债务清偿期届满前明确约定债务人不履行到期债务时抵债物归债权人所有的代物清偿协议，该协议因违反了禁止流押、流质的强制性规定，应认定为无效协议。

    3当事人在债务清偿期届满前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权变更登记，该行为符合让与担保的特征，虽然不能产生物权变动的法律效力，但债权人可以主张对该抵债物进行折价或从拍卖、变动抵债物的价款中受偿。

    4当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，在实际履行物权转移后，原债务同时消灭。

    5债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议但未实际履行，当事人诉请法院确认并判决履行的，人民法院应不予支持。经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

    6当事人在债务清偿期届满后达成代物清偿协议，该协议对当事人具有法律约束力，但应履行清算程序，对抵债物进行折价或者拍卖、变卖该抵债物，且当事人一方如认定协议存在可变更、可撤销情形的，可以依请求变更或撤销代物清偿协议。

    7当事人在债务清偿期届满后达成代物清偿协议，并完成给付行为，如已办理不动产变更登记或股权转让登记，该代物清偿协议当然属于有效行为。

    8当事人在执行程序中达成的代物清偿协议，如果抵债物是不动产，在尚未办理物权转移手续前，该协议对双方不具有法律约束力，债务人反悔不履行代物清偿协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，应不予支持。

以物抵债与代物清偿、让与担保

以物抵债，在法律行为的层面，是指当事人双方达成以他种给付替代原定给付的协议。按照诺成合同的观点，以物抵债协议的成立要件包括：第一，原债权债务关系的存在；第二，以他种给付代替原给付的合意，且他种给付与原给付种类不同；第三，原给付与他种给付价值相当，或者当事人认可两者之间价值相当。以物抵债协议并不需要完成交付，是承诺性的，因此当事人并未履行时，申请人民法院执行合同的应该予以支持。

所谓代物清偿，是指债权人受领他种给付以代替原定给付而使债消灭的现象。代物清偿的成立，必须具备。四个条件：其一，必须有原债的关系存在；其二，必须有双方当事人关于代物清偿的合意；其三，他种给付必须与原定给付不同；其四，须债权人受领他种给付以代替原给付。针对第一种情形，既然代物清偿协议是实践性合同，那么该协议就应该没生效，应属于以物抵债协议。所谓债权人受领他种给付，在他种给付为移转不动产所有时，仅仅有表示移转的意思尚不足够，必须要办理移转登记手续，完成交付，才算成立代物清偿在他种给付为移转动产所有权时，需要将该动产交付。

流质契约，又称为"流押契约"、"流抵契约"、"抵押物代偿条款"，是指当事人双方在设立担保物权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人取得担保物所有权的合同。出于保护债务人利益，防止债权人乘人之危获得暴利和保护其他债权人的利益考虑，禁止流质契约。

让与担保，让与担保,是指债务人或第三人为担保，债权人的债权,将担保标的物的权利移转给担保权人,在清偿债务后,标的物的所有权再返还给债务人或第三人,债务不履行时,担保权人可就标的物受偿的非典型担保。

    后让与担保，意指“债务人或者第三人为担保债权人的债权,与债权人签订不动产买卖合同,约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物,但权利转让并不实际履行,于债务人不能清偿债务时,须将担保标的物的所有权转让给债权人,债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的非典型担保物权”。

开发商借款，与出借人订立商品房买卖合同，约定如届时不能清偿债务，即履行商品房买卖合同，交付房屋，抵偿借款的以房抵债协议，买卖合同担保作为手段对借款合同进行担保，具有从合同的性质。司法实践认定有两种方式其一“名为买卖,实为借贷(或借款担保关系)”具有流质契约的性质，违反了物权法定，不发生物权的效力。而另一种“名为买卖,实为让与担保或后让与担保”，具有以物抵债的性质，债务人未能履行债务时，债权人可以申请执行买卖合同，拍卖变卖合同标的物。

民间借贷司法解释一第二十四条　　当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

“以房抵债”协议与流押条款、让与担保、“后让与担保”、代物清偿还有附条件代物清偿或代物清偿预约等在法律适用上有着复杂关系，实践中很难区分，判决也有差异。对于名为房屋买卖合同，实为民间借贷，当事人要求办理房产过户手续的，法院一般不予支持。